Налог на недвижимость - стричь будут вместе с кожей

Этой осенью россияне получили новые платежки, и сумма налога на имущество многих удивила. Отныне он высчитывается из стоимости жилья, приближенной к рыночной.

До 1 декабря россиянам предстоит заплатить новый налог на имущество. В этом году в 28 регионах он рассчитывается по кардинально новым правилам. Если раньше его сумма высчитывалась из инвентаризационной стоимости, то теперь - из кадастровой, которая, по словам регуляторов, приближена к рыночной, а на деле зачастую превышает ее. Сумма налога выросла в десятки раз по сравнению с прошлым годом.

Суть изменений

Решение о том, что базой для исчисления налога на имущество будет не инвентаризационная (сохранившаяся еще с советских времен), а кадастровая стоимость, было принято в 28 регионах, в том числе в столице. Как рассказал глава попечительского совета Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), Сергей Креков, в будущем этот опыт будет тиражирован на все субъекты, в зависимости от их готовности. Основной мотив для изменений - попытка увеличить налоговые поступления в региональные бюджеты, испытывающие денежный дефицит.

Если взять для примера двухкомнатную квартиру в Москве площадью 44 квадратных метра, то в 2015 году, до реформы, ее инвентаризационная стоимость составляла 315699 рублей, а после перехода на новую систему, в текущем году ее кадастровая стоимость составляет 6,3 миллиона рублей (рост примерно в 20 раз).

Налоговая ставка при этом остается неизменной, объясняет Сергей Креков, - 1 процент. И если в 2015 году платеж составлял 315,7 рубля, то по новой системе должен превысить 6 тысяч. "Но чтобы население комфортно приняло ситуацию, государство ввело понижающий коэффициент. В этом году - 0,20 (то есть заплатить придется около 1200 рублей), в следующем году - 0,40 (2400 рублей) и так далее. Таким образом, к 2020 году налог вырастет до реального 1 процента от кадастровой стоимости", - пояснил глава попечительского совета АКОН.

Почему так получилось

Проблемы возникли с теми объектами, которые были явно переоценены регуляторами. В результате люди получили налог, который они оказались просто не в состоянии оплатить. По словам Крекова, это произошло из-за того, что, когда проводилась оценка кадастровой стоимости, на рынке недвижимости были другие цены, и с тех пор они снизились. "Все были уверены, что цены будут расти. Сейчас же парадигма сломана и, скорее всего, надолго: думаю, в ближайшие 2-3 года цены вряд ли выйдут на уровни 2014 года. В результате мы видим, что кадастровая стоимость зачастую превышает рыночную", - говорит Креков.

Власти, очевидно, осознают взрывоопасность ситуации, однако пока дальше слов дело не идет. Профильные чиновники вариантов урегулирования не предлагают. Так, например, глава Налоговой службы Михаил Мишустин в интервью "Вестям" заявил, что за кадастровую стоимость его ведомство не отвечает, являясь лишь оператором данных.

Перспективы оспаривания

Мишустин признал, что "людям не нравится, что оценка где-то выше рыночной стоимости, чем они предполагают". Но, по его словам, всегда есть возможность ее оспорить. На деле выясняется, что возможность действительно есть, однако шансов на успех крайне мало, поскольку процесс сильно забюрократизирован.

Адвокат, глава общества защиты прав потребителей (ОЗПП) "Горячая линия" Дмитрий Лесняк рассказал о том, как выглядит процедура: "Если вас не устраивает кадастровая стоимость, надо провести независимую оценку. Затем, чтобы использовать отчет этого оценщика в суде, на него должно быть получено положительное заключение саморегулируемой организации, в которой этот оценщик состоит. То есть на гражданина возлагается еще и обязанность доказать, что его отчет правильный. Все это увеличивает и сроки, и затраты истца". Оценка квартиры, по словам адвоката, будет стоить в среднем 50 тысяч рублей.

Затем истец должен обратиться с отчетом в кадастровую комиссию. Она вынесет решение, и только после этого можно идти в суд. При этом, как говорит Лесняк, "понятно, что госкомиссия, которая дала заключение, в глазах суда будет выглядеть авторитетнее, чем собственник". По срокам вся процедура должна занять около года.

Нужен работающий механизм

Несмотря на кажущуюся безнадежность и дороговизну, обращения уже есть. И, по словам Сергея Крекова, их немало - около 20 тысяч. "Скорее всего, это число будет расти", - предполагает он. По словам эксперта, выходом из сложившейся ситуации могло бы стать создание нового механизма определения стоимости жилья, из которой будет исчисляться налог - по аналогии, например, с транспортным налогом.

"Налог на транспортное средство платится не по рыночной стоимости авто. Привязка идет к лошадиным силам. Такие же четкие критерии хорошо бы выработать и для налога на недвижимость", - говорит он. К техническим параметрам оценки могли бы относиться такие критерии, как этажность, материал, из которого здание построено, расположение, срок эксплуатации, количество квадратных метров, но никак не рыночная стоимость, считают в АКОНе.